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　　做地產(chǎn)、建新區(qū)不配套個(gè)高檔星級酒店似乎就顯得格調(diào)不夠。作為商業(yè)和城市重要配套，高端酒店業(yè)成為現(xiàn)實(shí)中某種不可或缺的市場風(fēng)向標(biāo)。

　　作為河南省會，鄭州不僅是中部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，也是高檔酒店業(yè)“重鎮(zhèn)”。早在2010年，鄭東新區(qū)就已擁有四星級以上酒店13家，其中五星級酒店7家。在此之后，鄭州星級酒店數(shù)量一度“突飛猛進(jìn)”。《中國經(jīng)營報(bào)》記者近日實(shí)地調(diào)查了多所星級酒店，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際運(yùn)用情況并沒有“看上去那么美”。

　　一位要求匿名的業(yè)內(nèi)專家在接受采訪時(shí)表示，星級酒店并非“印鈔機(jī)”，要正視盈利難的市場困境，嘗試探索更多靈活的盈利模式。

　　“突飛猛進(jìn)”導(dǎo)致供過于求

　　作為鄭州地標(biāo)性建筑，總60層高的鄭州綠地中心·千璽廣場中的38~55層是萬豪超五星級酒店，從這座“中原第一高樓”可以俯瞰鄭州。

　　這只是鄭東新區(qū)20多家在建和新建的星級酒店之一。公開數(shù)據(jù)顯示，早在2010年，鄭東新區(qū)已擁有四星級以上酒店13家，其中五星級酒店7家，五星級酒店突破1800間，比其他幾個(gè)區(qū)加起來還多50%。除了JW萬豪，目前鄭東新區(qū)五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店還有中油花園酒店、永和鉑爵國際酒店、正方元錦江國際飯店、海容大酒店、美豪諾富特，四星級標(biāo)準(zhǔn)的有綠地雅樂軒酒店、喜來登、皇冠假日等。

　　不過對于富麗堂皇的五星酒店“扎堆”鄭東新區(qū)，華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱在接受記者采訪時(shí)指出，鄭東新區(qū)酒店業(yè)明顯供大于求。

　　關(guān)于鄭東新區(qū)星級酒店的數(shù)量快速增加，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這和此類新區(qū)的規(guī)劃、板塊的成熟等態(tài)勢有關(guān)系。從此類新區(qū)的規(guī)劃看，無論是產(chǎn)業(yè)、政府職能部門以及人口的要素看，都在積極加快從市區(qū)向此類新區(qū)導(dǎo)入，所以這個(gè)時(shí)候定位會比較高，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也會積極規(guī)劃酒店項(xiàng)目。而從此類板塊的成熟度來看，鄭東新區(qū)是目前少數(shù)幾個(gè)新區(qū)發(fā)展較好的區(qū)域，所以從市場需求等角度看，各類酒店運(yùn)營商也會紛紛和地產(chǎn)商進(jìn)行合作，并且在這個(gè)過程中會有較好的投資回報(bào)率的預(yù)期。

　　《鄭州市2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，鄭州市2014年年末全市共有星級酒店45個(gè)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，原計(jì)劃開業(yè)的包括：2015年6月，怡思得商務(wù)精品酒店;2016年1月，鄭州美利亞酒店;鄭州東港費(fèi)爾蒙酒店計(jì)劃2018年開業(yè);鄭州君悅酒店計(jì)劃2015年5月1日開工，2019年年底前建成投用。另外還有新田城美爵度假酒店、鄭東新區(qū)瑪麗蒂姆酒店等。

　　事實(shí)上，鄭州市星級酒店曾一度“突飛猛進(jìn)”。《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中曾明確提出，到2015年，全省要建設(shè)30~50家五星級酒店(力爭每個(gè)省轄市均有1~2家五星級酒店)、100個(gè)四星級酒店，形成一批文化主題酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店。

　　鄭州市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，1990年鄭州市星級酒店數(shù)量為30個(gè)，1995年48個(gè)，2000年82個(gè)，2001年88個(gè)，2002年93個(gè)，到2003年突破100達(dá)到101個(gè)，2010年的數(shù)量為111個(gè)，期間一直保持在100以上。而到了2011年則下降為99個(gè)，2012年則幾近腰斬僅為51個(gè)，2013年為48個(gè)，2014年45個(gè)。可見鄭州市星級酒店的數(shù)量經(jīng)歷了“拋物線”式的變化。

　　趙煥焱對記者表示，數(shù)量下降的原因是供大于求，酒店客房增加大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于客房的需求，需求上升有待時(shí)日。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，數(shù)量出現(xiàn)下滑一方面和房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)系，另一方面其在經(jīng)歷去庫存的過程，部分物業(yè)需要通過一個(gè)較長周期的去化周期來實(shí)現(xiàn)供需平衡，這影響了后續(xù)項(xiàng)目的新增供應(yīng)。

　　虧損逐年加劇

　　值得注意的是，邁點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，2014年全國星級酒店虧損59.21億元，成為有記錄以來的最大虧損年。2014年全國12803家占比94.02%的星級酒店虧損59.21億元，超過1999年虧損57億元，成為有記錄來的最大虧損年。其中，鄭州虧損數(shù)據(jù)為1.12億元。

　　趙煥焱向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，鄭州星級酒店?duì)I業(yè)收入2010年~2014年分別為23.36億元、13.10億元、15.74億元、7.61億元、4.78億元，逐年下滑。利潤總額分別為-0.57億元、-0.25億元、-0.81億元、-0.84億元、-1.12億元，虧損額逐年加大。

　　記者了解到，中國住宿業(yè)結(jié)構(gòu)的主體是星級酒店，星級酒店資產(chǎn)占住宿業(yè)資產(chǎn)的88.25%;星級酒店的營業(yè)收入占住宿業(yè)營業(yè)收入的83.66%。其中五星級盈利能力最強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2014年全部星級酒店的凈利潤為虧損59.21億元，五星級酒店凈利潤為5.68億元。

　　然而，萊坊國際于2015年9月29日發(fā)布的《大中華酒店報(bào)告》顯示，2015年上半年，受中央反貪腐及反奢侈等政策的打擊，大中華區(qū)主要城市的五星級酒店日均房價(jià)正在普遍下跌。

　　邁點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國五星級酒店的RevPAR(即每間可供房收入，等于平均房價(jià)乘以平均出租率，可以代表經(jīng)營情況)2015年一季度從2010年的363元降至334.03元，下降7.98%;二季度，808家五星級酒店平均RevPAR是367.49元，同比下降1.74%。鄭州一季度為172.16元，同比下滑22.37%，二季度為227.36元，同比下滑高達(dá)26.03%。

　　從上述數(shù)據(jù)中可見，即使是在相對盈利能力強(qiáng)的五星級酒店中，鄭州五星級酒店的RevPAR下滑幅度也遠(yuǎn)大于全國平均水平。

　　盈利能力堪憂

　　趙煥焱在接受記者采訪時(shí)置評，鄭州酒店業(yè)景氣度2011年以來的15個(gè)季度7升8降，鄭州星級酒店經(jīng)營指標(biāo)基本面近年連續(xù)下降，未來鄭州酒店客房的新增應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　星級酒店價(jià)格出現(xiàn)下滑，和供應(yīng)規(guī)模增加、酒店業(yè)從過去高端開始?xì)w回大眾消費(fèi)的業(yè)態(tài)設(shè)置等有關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，從鄭州星級酒店市場消化能力看，面臨很多問題。第一是高端、奢侈消費(fèi)受到了較大的管制，這個(gè)時(shí)候市場對于此類物業(yè)的需求會出現(xiàn)萎縮。第二是從鄭州人口聚集程度看，老城區(qū)依然是最密集的，鄭東新區(qū)雖然逐漸成熟，但依然不能和老城區(qū)相比，所以會影響部分酒店業(yè)的租賃和入住。

　　而平均客房收益降幅超過全國水平，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這凸顯了目前鄭州尤其是鄭東新區(qū)酒店業(yè)的經(jīng)營尷尬。第一，供應(yīng)量相對大，會形成較大的空置率，這對于酒店業(yè)的經(jīng)營來說，自然不是一件好事。第二，租金價(jià)格下調(diào)，這和租賃效益不佳的態(tài)勢有關(guān)系。第三，在無序競爭下，容易拉低價(jià)格和收益率。

　　河南省旅游局旅游促進(jìn)處處長張毅兵此前表示：“河南五星級酒店的房費(fèi)相對較低，均價(jià)為500元左右。酒店投資的前兩年肯定不盈利，一般五星級酒店的投資額為3億元左右，很多都有銀行貸款，一年賺不了幾個(gè)錢，還要考慮酒店的維護(hù)、改造費(fèi)用。”“五星級酒店投資大、回報(bào)周期長，而且管理專業(yè)、復(fù)雜，細(xì)節(jié)非常重要，稍有不慎，就會成為投資者的夢魘。”鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院副院長毛安福表示。

　　關(guān)于鄭州未來酒店業(yè)的發(fā)展，趙煥焱建議，一是不能同質(zhì)化，同質(zhì)化導(dǎo)致只有價(jià)格競爭的手段，也就是降價(jià)競爭;二是投資必須著眼中長期，貸款比例不能太高;三是土地成本占總成本的比例不能太高。貸款比例過高則財(cái)務(wù)成本高企，土地成本過高則經(jīng)營壓力大。

　　談及鄭東新區(qū)酒店業(yè)的未來，要求匿名的業(yè)內(nèi)專家指出，打旅游牌其實(shí)意義不大。鄭東新區(qū)周邊的旅游資源并不多，很多商務(wù)資源也依然集中在老城區(qū)。所以這個(gè)時(shí)候酒店業(yè)后續(xù)的客戶定位和更加靈活的租賃模式的建立，就顯得更為重要。另外，如何借目前行業(yè)調(diào)整來促使此類酒店業(yè)和大眾消費(fèi)進(jìn)行結(jié)合，也是一個(gè)重要課題。