一個地產人眼中的樓市與股市:一對難兄難弟

最后更新:2015-05-14 23:51:13來源:北京青年報

    最近坊間最熱烈的話題無外乎就是股市了,按照網上流行的段子說,如果您手里沒有幾只股票,那簡直都沒法跟人打招呼了。

    經歷了自從2007年開始的慢慢7年熊市,從2014年7月開始,A股開始了強勁的反彈。如果從2013年6月28日歷史性暴跌那天開始計算,短短一年后A股就開始走出熊市開始了牛市的征途。

    我們無意于過度探討中國股市的前世今生,也不想過于探討股票的未來走勢,這些觀點在各種財經媒體、網絡論壇已然汗牛充棟。今天我們僅僅討論一個話題,那就是“價值洼地”。

    七年 是一個微妙的時間周期

    在2014年中國A股迎來全面反轉的時候,各種媒體、財經專家做了大量數據分析,以此來論證本次A股迎來歷史性大牛的可能性。其實在幾十年前,投資大師威廉·江恩(1878-1955)就有過一種理論研究,簡稱為江恩理論。他的理論認為,股票以及期貨市場運行趨勢不是雜亂的,而是存在著某種自然規則,簡言之,七年,是一個非常微妙的時間周期。按照江恩理論,七年是股市輪流的一個周期因素。那么我們從2007年10月A股歷史性大頂那天開始計算,至2014年7月開始全面反轉時間窗口計算,顯然也暗合了江恩理論的時間周期論。

    如果僅僅以江恩理論七年輪回周期來評價股市的漲跌規律,那么顯然難以服眾。那么我們嘗試解釋一下價值洼地的現象。在2013年6月28日,我們姑且稱之為歷史性暴跌。那天A股滬市迎來了歷史性低點,1849點!大量股民哀鴻遍野,哀嘆股災來臨。所有媒體也一邊倒來論述股市的慘狀。

    那么到底有多悲慘呢?我們僅僅舉一個股票的例子——平安銀行。在歷史最低點那天,平安銀行對應市凈率僅為0.55!按照我們對銀行資產的粗淺認知,銀行的凈資產除了現金那就是一些房產,其他資產所占比例極少。那么如果按照估值評價方法來看,假設銀行資產有呆壞賬或者潛在不良資產,那么也絕不可能達到45%的超高比例,因為還沒達到這個比例的時候,這個銀行已經破產倒閉了。對此唯一的解釋就是:風險被過分夸大,價值洼地已經形成!當時我開玩笑跟一個朋友舉例子:現在給你五毛五分錢,你去馬路對面的平安銀行分理處,要求兌換一張一塊錢整幣,你覺得會發生什么情況?朋友說,那絕不可能給我,因為根本不對等!那么好了,如果當時你拿出五毛五分錢去股市,就可以買到平安銀行一塊錢凈資產!

    在寫這篇稿子的時候,平安銀行市凈率為1.6,我們無意于去跟中國南北車這種天上掉下來的餡餅去比較,即使用最簡單的評價方法也會看見,找到一個價值洼地,清晰理性地進行投資,不到兩年時間,投資收益可以達到200%!

    樓市跟股市是一對難兄難弟

    2007年5月30日財政部半夜宣布提高印花稅,半夜雞叫造成A股全面崩盤。2011年3月,房地產市場迎來限購政策的當頭悶棍??陀^地說,自從2009年股市進入漫漫熊途之時,恰恰是房地產市場量價齊升的時候。房價如同坐上了火箭,一發不可收拾。我們缺乏嚴謹的科學研究來證明股市和樓市的對立關系。但歷史總是驚人的巧合,1996年12月股災之后,迎來了全面取消福利分房全面市場化的房地產起飛契機。1999年股市從高點跌落以后,房地產市場又迎來了銷售總量井噴的五年黃金周期。2007年A股歷史性大頂之后,除了2008年金融危機造成短暫房價回調,在2009年樓市進入量價井噴的時代。房價飆升如此迅猛,以至于時任總理發出了“地產商要有道德的血液”的哀嘆。當所有調控手段均告無效之后,最終使用了終極調控手段:限購!

    我們回到2004年8月31日土地招拍掛大限之后,從土地這種稀缺資源必須進入公開市場拍賣那天開始,就注定了房價開始走向全面上升的通道。當北京城市人口不斷上升,外來人口不斷增加的趨勢難以改變的前提下,供需矛盾必然會導致市場需求極度旺盛。在北京城市發展受到規劃格局先天限制之后,城市核心區域土地供應不斷減少,直至2014年政府宣布原則上不再供應四環內成片居住用地。嚴重的供需矛盾必然導致稀缺,當土地資源價格飆升,并且毫不猶豫、毫無懸念地傳導到房價表現上。

    無需感嘆北京今年超過十萬的豪宅數量之多,也無需驚訝五環以內房價進入8萬元時代,市場經濟供需關系決定一切。

    金融市場和房地產市場就像一個硬幣的兩個面,可能有周期輪動的現象,但是也都有內在的客觀規律可尋,關鍵問題在于善于發現價值洼地。

    文/季滿如(資深地產人)