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3月31日，南京月牙湖花園小區新老物業公司保安對峙的現場。

　　圖/受訪者提供 圖片編輯/陳俊丹

　　暗戰月牙湖

　　(原標題)

　　《中國新聞周刊》記者/滑璇(發自南京、北京)

　　與物業、業主、法院以及各種行政機關周旋了半年，南京月牙湖花園小區的5名業委會成員身心俱疲。

　　他們為了選聘新物業，特意與注冊物業管理師簽訂合同，全程接受專業指導;他們工作中的每道程序、每份文件幾乎都要提交居委會、街道備案;他們到小區數百個業主家中，逐門逐戶地講利害;他們在小區公告欄中，與老物業和個別業主相互辯論;他們帶著數十名業主和新物業保安，與一百多名老物業保安在小區內對峙;他們中不止一人被保安拳腳相加;他們被業主告上法庭，自掏腰包請律師打官司;他們向街道、區、市的公安機關、住建部門、信訪部門、維穩部門等層層上訪……

　　然而，種種努力換來的卻是一部出人意料的“反轉劇”：5個月前，老物業執意退出，業委會極力挽留未果;5個月后，業委會找到新物業接手，老物業卻堅守小區，不肯離去。

　　月牙湖花園是上世紀末建成的高檔社區。當周邊房價還在每平米兩千多元徘徊時，其價格便已高達每平米四五千元。興建之初，它是南京、甚至全國住宅小區界的寵兒，連續獲得“建國50周年南京城建十項標志性工程”、全國“小康示范住宅金牌”等多項大獎。時任國家主席江澤民、國務院總理朱镕基、建設部(現住建部)部長俞正聲都曾親臨考察。

　　而近半年里，這個江蘇省“百姓理想住宅小區”經歷了白天上百保安堵門、夜間特警保駕護航的“特殊待遇”。如今，老物業駐守如故，新物業手持合同卻進駐無門。

　　岌岌可危的選票

　　一切矛盾的起因，其實并不復雜。2014年12月27日，在月牙湖花園服務了17年的物業公司——南京棲霞建設集團物業有限公司發出公告，稱由于連年虧損，公司將于2015年3月底退出小區物業服務工作，并做好交接。

　　彼時，小區第四屆業委會履新一月有余，對很多工作尚不熟悉。業委會主任張月友等人正籌劃著與棲霞物業簽訂服務合同，做夢都沒想到對方會突然退出。

　　12月26日，業委會還在組織業主大會，張月友等人帶著二十多名樓長在小區內“掃樓”，就合同中可能涉及的重要事項征詢業主投票。那次業主大會的議題有三項：一是啟用小區維修基金，更換電子閘門、整修圍墻道路等;二是上調小區內幼兒園、會所的物業費，分別由0.5元漲至2.6元、由1.5元漲至4元;三是主張恢復會所的原有功能，將現在的洗浴中心等還原成過去的健身房、影視廳、壁球館等。“這三項訴求明顯對大家有利，所以絕大部分業主都畫圈簽字，表示同意。”張月友說。

　　然而，這次業主大會卻招來物業不滿。棲霞物業月牙湖花園管理處主任顧守通告訴《中國新聞周刊》，此前業委會與物業談判時曾就七八個問題進行過討論，但業主大會的議題只有三項，“最重要的一個問題，業委會什么時候與物業簽合同沒有提上表決日程”。

　　就這樣，棲霞物業第二天發布了退出公告，新上任的業委會一下蒙了。越過顧守通，張月友一個電話打到物業公司總部，希望恢復談判，繼續合作。但幾番接觸后，棲霞態度堅決，始終不肯留下。在物業看來，不明確簽合同的具體時間就是沒有誠意，沒有談判基礎;但在業委會眼中，合同內容都提請業主表決了，難道誠意還不夠嗎?

　　無奈之下，業委會召開了擴大會議，5名業委會成員、幾十名樓長和數名業主代表共同參加。在無法挽留棲霞的前提下，會議決定重新選聘物業。

　　對于這個決定，業委會成員之一于榮表示非常無奈。“三個月的選聘時間有點兒緊張，小區一天沒物業，沒有保安、保潔就會亂套的。”于榮說，更何況選物業這種事，選好了沒人在意，選不好大家都罵你。“所以我們原來想著物業把工作干好就行了，根本不愿意換公司，風險太大了。”

　　和全國絕大部分小區一樣，月牙湖花園的業委會里沒一個人是物業方面的行家。選物業要遵守哪些程序、篩選時要注重哪些條件，5個委員誰也說不出其中的門道。輾轉之下，業委會找到南京市城市治理委員會公眾委員、國家注冊物業管理師趙健，請他為月牙湖花園的物業選聘進行全程指導。

　　在月牙湖花園之前，趙健曾為南京的七八個住宅小區進行過物業選聘指導，每次都很成功。對于選聘的整套流程，趙健可謂輕車熟路。

　　2015年1月5日，業委會在《金陵晚報》上發出“物業選聘公告”，要求報名企業須有二級以上資質、具有管理中高端樓盤的物業服務經驗。不到一周時間，江蘇萬園、南京長發、南京梓言等5家物業公司前來應聘，不過，月牙湖花園的老物業棲霞并未報名。

　　1月中下旬，月牙湖花園外拉起十幾米長的紅色橫幅，業委會帶著挑選出的4家物業公司代表到小區現場勘察。不料，小區門口的保安把勘察人員全部攔在門外，還與業委會成員發生了肢體沖突。無奈之下，“現場勘察”改在小區附近的一間茶室進行。一家物業公司見此情形主動退出競爭。幾天后，余下的3家物業公司參加了業委會組織的預答辯，經過19名業主代表投票后，江蘇萬園、南京梓言成為最終候選人。

　　“就經驗而言，我們有一些比較簡單的選擇標準，比如有本地的不選外地的，有資質高的不選資質低的，盡量選擇征信中有加分項、而非減分項的。”趙健向《中國新聞周刊》介紹，這些條件對物業公司的綜合實力、日后的糾紛解決等直接相關。

　　選聘時，趙健對各物業公司的管理計劃也有要求：不能拼誰的價格低，而是要在物業費相同的前提下，看哪家公司制定的服務方案最優。“因為如果完全自由報價，每平方米1毛錢的方案也能做出來，但落實到服務上水分肯定很大。”趙健解釋，同等價格下對服務進行比較更加現實、客觀。“就算業主看不懂具體服務項目，但假如A公司派80個人來服務，B公司派60個人來服務，他一下就能從這種直觀、量化的標準中看出差異。”

　　以小區業主大會的方式，月牙湖花園703戶業主中的437戶參與了選聘新物業的投票，其中402票真實有效。江蘇萬園得到了全部402張有效票，達到了戶數、面積比例的“雙過半”;如果不出意外，很快它便會取代棲霞，成為小區的新物業。

　　對于這個“一邊倒”式的結果，趙健并不感到意外，因為在5家競聘公司中，只有萬園一家為一級資質，其余全部為二級。反倒是業委會，對此有些介懷。此前，他們預估的有效選票數量在500以上，也就是說超過70%的業主會來投票。但實際上參與投票的業主只有62%，其中還有5%的廢票，唱票結果雖然達到“雙過半”，但面積比例已經處在50%的邊緣，岌岌可危。

　　“兩邊倒”的業主

　　之所以會有這樣的結果，是因為小區內的另一批業主也在拉票，而目標恰好與業委會相反。

　　盡管老物業棲霞堅決要求退出，但這批業主卻更堅決地要求挽留。幾乎與業委會選聘新物業同時，他們也在行動。

　　2014年1月4日，陳志虹等8名業主致函業委會，要求召開臨時業主大會，就業主對棲霞服務是否滿意、是否調換新物業等問題進行投票。10天后，業主張紅衛向業委會遞交了由142戶業主簽名的提議，重申這一主張。依據《江蘇省物業管理條例》，“占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。”月牙湖花園703戶的20%是141戶，張紅衛抓住的正是這條。

　　但在趙健看來，無論是物權法還是相關地方性法規，只要是有業委會的小區，組織業主大會的職責者在業委會。但在實際 操作中，當20%的業主要求召開臨時業主大會時，應由業委會組織安排。只有在業委會怠于行使職責，且街道責令召開而業委會仍不召開的情況下，才由街道代行業委會職責，組織召開臨時業主大會。“否則，臨時業主大會沒有法律效力，也不能形成相應的決議。”

　　南京月牙湖花園小區新老物業保安沖突現場，現場擺放的安保器械。

　　圖/受訪者提供

　　對于陳志虹、張紅衛等人的要求，業委會表示不解，“棲霞打定主意要走，談判也不談了，退出公告也發了，你不讓走人家就能不走了?”業委會的劉京凱反問，“更何況選聘新物業已經開始，我們也不能出爾反爾。”很快，業委會給陳志虹等8人發出回函，其中寫道：“業委會無權干涉棲霞物業的經營決策，并尊重其決定。若棲霞物業有意繼續為小區服務，應報名參加小區物業選聘。”至于張紅衛等142人的提議，業委會對其進行了抽樣審核，發現抽樣的28戶中有4戶業主簽名造假。該提議因此未達到20%的法定人數。

　　沒過幾天，陳志虹等6名業主又要求“撤銷業委會做出的對外招聘物業公司的不當決定，繼續與棲霞物業溝通協商并簽訂物業服務合同”，同時附上210戶業主提議召開臨時業主大會的簽名清單。此后，王碧清等7名業主再次要求召開臨時業主大會，“審議并投票表決擬與棲霞物業簽定的物業服務合同;業委會在業主大會決議后十日內與棲霞物業簽定物業服務合同”，并附上380戶業主的簽名清單。

　　對于一次又一次的業主來函，業委會不敢怠慢。在2月16日(農歷臘月二十八)對王碧清等人的回函中，業委會表示春節后將召開業委會擴大會議統一討論業主們的多份提議，再行確定臨時業主大會的時間、方式和議題。不過直至3月初，業委會也未收到王碧清提請表決的那份與棲霞物業的新合同。

　　在張月友等人看來，多次聯名致函業委會的不到10名業主中，領頭人之一張紅衛的身份格外特殊。她是南京星葉中心會所有限公司的員工，而星葉公司與小區開發商南京棲霞建設股份有限公司、小區前期物業南京棲霞建設集團物業有限公司，同為南京棲霞建設集團旗下的子公司。目前，屬于小區配套設施的月牙湖花園會所正是由星葉公司負責運營。

　　在選聘物業的問題上，張紅衛婉拒了《中國新聞周刊》的采訪。但她表示，小區內的物業和業主沒有糾紛，矛盾只存在于業主和業委會之間。

　　3月中下旬，盡管沒有獲得業委會和街道的支持，張紅衛等業主還是以“掃樓”、上門拉票的方式召開了臨時業主大會，為期6天。會議共發出表決票428張，收回423張，其中421張對大會議題表示贊同：第一，審議并通過與棲霞的物業服務合同;第二，業委會應在10天內與棲霞簽訂該合同。

　　在6天的臨時業主大會中，不少物業人員參與了拉票。有的保安在地下車庫攔截業主，要求在表決票上簽字;有的保潔員則挨家挨戶敲開房門，再三請求業主簽票。“那些保潔人員說如果我們不簽字，她們就要失業了、沒飯吃了。”一位業主表示，這些保潔生活確實不易，且在小區服務多年有了感情，也就不好推辭。

　　對于物業幫助張紅衛等人拉票，棲霞物業月牙湖花園管理處的負責人顧守通并未否認，只說“即便有人參與，也是在非工作時間進行”。但業委會對于這種做法非常不滿，街道也認為物業不應參與其中。

　　“如果棲霞愿意留下完全可以報名參加選聘，我們也很歡迎，畢竟‘做生不如做熟’。但他們采用這種方式，實在不夠光明正大。”業委會的于榮認為，張紅衛等人的臨時業主大會根本就是與棲霞物業共同策劃的，“目的很明顯，就是要讓棲霞留下。”

　　據月牙湖花園第三屆業委會成員李靜芳介紹，2006年和2010年，棲霞物業也曾在小區內發布退出公告。“不過幾天之后，他又說感謝業主們挽留，不走了，那個退出公告也被撤回了。”李靜芳說，之前的情況與現在如出一轍，“只是這一次，業委會真的開始選聘新物業了。”

　　前后一個月的時間里，業委會和部分業主分別組織召開了兩次業主大會，前一次，萬園物業得票402張;后一次，棲霞物業得票421張。然而整個小區一共只有703戶業主，也就是說，至少有120戶業主在兩邊均投下了贊成票。

　　盡管只干了半年多的業委會，于榮卻認為這個結果很合乎業主們的邏輯。據于榮觀察，小區里的部分業主、尤其是年輕人根本不在乎物業是誰、干得如何，只要達到門口有人站崗、垃圾有人清掃的最低標準，就能接受;另一部分業主對物業相對上心，關心服務質量，但始終保持不惹事、不得罪人的“和事佬”態度。抱著這兩種心態的業主，在小區中占了多數。兩次業主大會中，他們投票的隨機性較強，有些誰都不投，還有些兩邊都投。

　　在業委會收回的35張廢票上，不時出現“和為貴”“再談談”之類的字樣，證實了于榮的判斷。而通過對兩邊投票清冊的大致比對，張月友估算“兩邊倒”型的重復票有200張左右。也就是說，在選擇新物業還是保留老物業的問題上，超過1/3的投票業主態度不明。

　　矛盾升級

　　2015年3月31日，本是棲霞物業承諾退出的日子。然而，一場物業與業主間的沖突就此爆發。

　　在顧守通的描述中，當天早上有業主用私家車將七八名社會閑散人員帶進小區搞破壞。約10分鐘后，新物業萬園用兩輛大巴拉來幾十名保安在小區門口列隊，準備進入。就在此時，數名業委會成員和此前進入的社會閑散人員一起搶占保安門崗，并發生肢體沖突。見此情形，老物業棲霞緊急調來100多名保安到小區內維持秩序。

　　然而，業委會的說法卻與此不同。劉京凱、于榮等人告訴《中國新聞周刊》，那天早上，100多名業主候在小區門口迎接新物業萬園的進駐。而老物業棲霞為了守住地盤，專門從小區外調集了167名身穿白色、黑色制服，戴著紅色肩章的保安前來堵門。對峙中，棲霞放下了控制車輛進出的閘桿，令業主也無法正常出入。為打破封鎖，幾名業主掰斷了閘桿并與保安發生沖撞。

　　當天上午，一名棲霞保安向業主拋擲盛有開水的暖瓶，致使一名業主背部燙傷;中午，一名身穿白色制服的棲霞保安對一名業主拳打腳踢后，被在場的業主拉開。業主報警后，月牙湖街道派出所的民警趕到小區。一位當時在場的民警表示，自己也差點兒挨了棲霞保安的打。

　　盡管事發當日顧守通就被民警帶走，但因為沒有證據顯示他是這場沖突的組織策劃者，所以24小時后，他便離開了派出所。兩個月來，公安機關已初步認定打人者隸屬于棲霞物業，但由于公司始終不肯交人、打人事件又沒有引發嚴重后果，派出所也無能為力，只能一次又一次地要求棲霞交人。

　　4月2日，棲霞物業再次發出公告，正式撤銷此前的退出聲明。顧守通說，這是因為張紅衛等人組織了臨時業主大會，形成了新的決議，不許棲霞撤離。“而且這次決議有421票，比業委會選聘萬園的402票還多，我們當然得留下。”

　　據顧守通介紹，3月31日前，南京市、秦淮區、月牙湖街道的三級物業主管部門就曾召集物業、業主開會，并對物業明確表示，“誰的票多聽誰的、誰的票真實有效聽誰的”。不過，《中國新聞周刊》見到的一份月牙湖街道物業管理辦公室文件顯示，該辦于3月26日向棲霞物業下達書面指導意見，要求其按照2014年12月27日的“退出公告”、以及《南京市物業服務企業退出管理項目行為指導規則》的相關要求執行。在張月友看來，“這就是委婉地要求他們退出嘛”。

　　除了票數多少，顧守通還強調了另一個爭議點：業委會選聘萬園時沒有公示票決清冊，程序不合法。“其實只要他們肯把選票拿出來，一切問題也就迎刃而解了。”然而，無法公開票決清冊，正是業委會的一大痛點。

　　3月9日，與萬園簽訂物業合同的第二天，業委會便收到了一份“關于不公示表決清單的訴求”。20多名業主聯名寫道：“我們在簽票時就強烈要求業委會不能公開表決清單，最主要的原因是擔心受到棲霞物業的打擊報復(在過去的十多年里，本小區發生了多起保安威脅業主、破壞業主財產的情況)”。4月15日業主們再次致函，“強烈要求業委會保護業主的人身安全”。這份函件中寫道，只有在棲霞撤離小區后，業委會才能公布票決的詳細信息;或者由政府、法院組織核查小組全面清查，但信息不得對外公開、泄露。

　　盡管如此，3月31日后，業委會依然絞盡了腦汁督促棲霞退出。但想來想去，這個以自治為己任的基層組織還是把希望寄托在了政府身上。由于小區中住著不少商界、政界的成功人士，業主們開始借用自己的人脈層層向上反映問題。不到一個月，月牙湖花園的困境就在江蘇省、南京市、秦淮區三級的公安機關、住建機關、維穩部門、信訪部門掛了號;業委會還專門制作了一本文件匯編，向南京市物業管理辦公室提請對棲霞物業進行罰款、降低資質等行政處罰。張月友說，當時市物業辦承諾：如果4月15日后棲霞還不撤出，就會下達行政處罰。

　　就在此時，張紅衛的家人將業委會告上法庭，稱其選聘新物業時程序違法。曾經明確表態的市物業辦也因此擱置了處罰進程，表示待法院做出裁決后，再行決定是否給予棲霞行政處罰。

　　對于市物業辦的態度轉變，業委會的劉京凱無法理解。“棲霞是不是應該撤出與萬園是不是應該進入，完全就是兩個不相關的問題。即便選聘萬園時真的存在程序瑕疵，棲霞也應該履行自己的承諾，退出小區。”

　　幾個月的纏斗之后，5名業委會成員顯得孤獨而疲憊。站在他們對立面的，除了老物業棲霞外，還有部分業主。“不過3月31號的打人事件后，很多搖擺不定的業主站到了我們這邊。”張月友說。

　　趙健認為，業主對物業的滿意程度并不總和對業委會的支持程度成正比。“一般情況下，業主很少對物業較真，也很少旗幟鮮明地站出來支持業委會。只有在業主對物業矛盾升級、忍無可忍的情況下，大家才會團結一心。”★

　　(實習生張詩妤、田姬熔對本文均有貢獻)