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CFP 供圖

時代周報記者 馬浩宇 發自北京

黑夜是黎明的前奏。對于北京萬通地產股份有限公司（600246.SH，以下簡稱“萬通地產”）而言，這“黑夜”卻顯得格外“黑暗”，也格外的“漫長”。

與大名鼎鼎的“地產思想家”的馮侖相比，如今的萬通地產已不復“往日榮光”，“資歷”雖老卻早已掉隊。與動輒百億級增長的同行相比，萬通地產近年一直在30億-50億元之間徘徊的營業額還在不斷“縮水”。去年，萬通地產營收為19.11億元，同比下降42.06%，而截至今年一季度，其一年內的非流動負債為19.75億元，而短期借款也達到了13.32億元。換句話講，萬通一年的收入，尚不足以還債，而其現金流幾乎都處于負數狀態。

錯過“房地產風口”的萬通地產，希望通過重組趕上“互聯網+”風口。伴隨著互聯網浪潮，萬通地產今年年初曾以改善公司盈利、籌劃重大資產重組為由停牌，并將重組的目標資產定位為互聯網的娛樂、文化業務。

但歷時半年的重組籌劃最終以失敗告終，日前，萬通地產發布公告稱，因與多家互聯網公司談判存在較大分歧，決定終止本次資產重組，其還表示在6個月內不再籌劃重大資產重組事項。

業績大降，負債壓頂，又錯失機遇的萬通地產將如何面對經營壓力？時代周報記者就上述問題試圖采訪萬通地產方面，截至發稿前，尚未得到任何回復。

沒落的“君子”

從萬通地產起家的馮侖、潘石屹、易小迪等6位創始人，如今已是地產界教父級的人物。提到萬通地產，“萬通六君子”無疑是不得不提到的時代。

1990年代初創立于海南的萬通地產，是中國房地產市場化誕生的象征之一，從海南開發中刨出“第一桶金”，完成資本原始積累階段，萬通地產早早地便步入了瘋狂生長的階段。

1995年，萬通地產的觸角已伸進房地產、通信、服裝、商業、信息咨詢、銀行、保險、證券等多個領域，地盤廣及北京、海南、西安、沈陽、武漢，兩年后，萬通地產搖身一變成為股份制公司。

那時萬通地產的資產已然接近百億，昔日的“招保萬金”甚至亦被其掩蓋鋒芒，然而一場內部“地震”，卻給萬通地產帶來了巨大變化。

法人代表潘石屹黯然離開，易小迪、王功權相繼出走，三年后劉軍選擇離開，王功權也在2003年選擇離開，至此，萬通完成了從六到一的轉變，“六君子”幾乎名存實亡。

萬通地產的發展速度也很快放緩，時有文章評價：“1995年以來，萬通一直在吃老本，盡管有一系列項目熱銷，但萬通的每股盈利卻并不高。”

 2004年，萬通與天津泰達“牽手”，有了天津泰達這樣一個大地主的支持，馮侖一直渴望的土地、資金資源就有了著落，馮侖將兩者合作戲稱為“導演+制片”模式。

昔日思考萬通地產的出路之時，馮侖認為：“傳統房地產拖了萬通的后腿，若要輕裝前進，非終結傳統房地產不可。”如果馮侖的眼睛沒有盯在資本市場上，馮侖對傳統房地產縱有千種煩惱也只能是徒喚奈何，問題是他看到了資本市場。

一直以來，馮侖有著“思想家”的美譽，在他帶領下的萬通地產也幾乎是創意和行動最為猛烈的。自2006年登陸資本市場，萬通地產便提出了“戴綠帽、吃軟飯、掙硬錢”的發展模式，業務重心也由住宅開發向商業開發傾斜，完善不動產投資模式，將收入結構調整為投資收益、資產交易和管理費三部分。

“理想很豐滿，現實卻很骨感。”無論是萬通提出商業地產轉型、還是與之相關的2009年之后提出的立體城計劃，在實施過程中都并不順利，并未達到馮侖所希望的結果。

本報曾在《萬通身陷商業地產泥淖 2%回報率不如存銀行》一文中提及，轉型主攻商業地產的萬通地產，2012年物業出租收入占比僅2.2%，并不得不靠連續兩次出售旗下商業地產公司股份回籠資金。

“攤子”鋪得太大，對于資金的需求也近乎無底洞一般，據本報記者此前統計，其立體城計劃在成都、西安、溫州三地的整體投資額，已達1010億元。彼時，萬通地產2012年營業收入僅為40.7億元。

時至今日，被馮侖投入大量心血的立體城市卻并沒有看到應有的回報，反之關于其多地立體城市項目擱淺的報告和新聞卻是不少。

營收不足還債

“貪心不足蛇吞象”，一心撲在立體城市和美國模式上的萬通地產，不僅耗費巨大的資金投入、精力，同時也錯過了時機，甚至拖垮了自己。

近年來，土地市場甚少見到萬通地產的身影，幾年來萬通新增的地塊幾乎可以說得上是屈指可數，在2012年下半年市場回暖后，其他房企紛紛投入幾十億甚至上百億資金拿地，萬通地產卻沒有絲毫動作。

據其一季度財報顯示，截至2015年一季度，萬通地產土地儲備共計十塊，占地面積僅接近百萬平方米，合計權益面積僅有214.74萬平方米。值得注意的是，這十塊地中萬通地產擁有100%權益面積僅占三個，其他大都是在50%上下的比例徘徊，百萬平方米的占地面積水分近半。

據萬通地產年報，其2015年主要開發項目為北京懷柔楊家園以及杭州未來科技城，新開工面積共計25.65萬平方米，同比下降近20%，可售面積僅為37.79萬平方米。

“面粉”的不斷縮水，“面包”自然也會受到牽連。從萬通地產的經營情況可以發現，從2012年起，公司的營業收入就在不斷下滑，每年十幾個點的下滑速度。

萬通地產2014年營收為19.11億元，同比下降42.06%，凈利潤為0.97億元，不足去年5.06億的兩成；凈資產 352901 萬元，比上年減少 5.41%。

“萬通之所以在業績上落后，和其缺乏野蠻的氣質有關系。在土地擴張、融資等方面節奏不快。”一位不愿透露姓名的萬通內部人士告訴時代周報記者，長期的業績疲軟讓股東對包括馮侖在內的公司管理層頗有不滿。基本每股收益方面，萬通地產2014年僅0.0371元，與前一年0.3128元兩者相差近十倍。

“福無雙至、禍不單行”，業績持續疲軟的背后，卻是萬通地產愈演愈烈的償債壓力。據其今年一季度財報顯示，截至今年一季度，一年內的非流動負債為19.75億元，而短期借款也達到了13.32億元，負債率為70.95%。換句話講，萬通一年營業收入，尚不足以還債。此外，萬通地產因經營活動產生的現金流凈額為-1.95億元。

“從財務數據來看，經營現金流凈額為負其實問題不大，這是因為項目結算期沒到，很多現金來源或集中在下半年。”易居智庫研究中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，近幾年萬通給市場一種落伍的印象，導致后續融資等方面可能會有壓力，在短期借款等方面的成本會比較高。

值得欣慰的是，步入2015年的萬通地產在營收之上有所改善。據其一季報顯示，萬通地產今年一季度營業收入為6.18億元，同比增長234.75%。

在租金收入方面，萬通地產多年的經營雖然略有成績，顯然也并不足以支撐萬通如無底洞般的支出。據其年報稱，公司可出租權益面積 7.35 萬平方米，租金收入 1.78 億元。（約占營收入9%。）

“對于房企而言，他的轉型之路必然艱辛，當運營利潤尚未形成氣候，而銷售利潤又大幅減少時，必然會對其現金流的穩定性造成壓力，企業必將面臨困境。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴時代周報記者。

隨著一線城市和熱點二線城市優質地塊獲取難度和成本的不斷攀升，對于萬通地產而言，破局之路無疑十分艱辛。

破滅的救命稻草？

或許是“緩兵之計”，或許真是要調整戰略，吸引投資。總之，萬通地產在年初停牌了。

1月19日，北京萬通地產股份有限公司發布停牌公告，宣稱正在籌劃重大事項。隨后不久，公司發布公告透露，此番重組涉及收購互聯網文娛資產。彼時曾有分析師結合股市背景分析稱，如果消息屬實，公司股票復牌應該會至少補幾個漲停板。

透過許多股吧可以發現，股民對于萬通地產顯然抱有十足的期待。

6月19日晚間，萬通地產公告，自1月6日停牌以來，公司連續與多家互聯網標的公司展開深入磋商與談判，但由于交易各方對交易價格、交易結構、交易方式等重要問題存在較大分歧，依然無法在規定時間內達成一致。

公告聲稱，綜合考慮本次收購重組情況，公司認為此次重大資產重組的條件尚不成熟。經審慎研究后，決定終止本次重大資產重組事項。同時作出承諾，在披露投資者說明會召開情況公告后的6個月內，不再籌劃重大資產重組事項。

等待了近乎半年的卻是這個結果，不少股民不由得在網上大呼“不靠譜”。一位不愿具名的業內人士表示，從重組方面來看，也反映了萬通要真正尋求戰略突破，并不是很容易的事。而且因為重組失敗而擔負了一些新的成本，比如投資者的信任度也在減弱。

股權轉讓失敗在前，公司重組收購互聯網文娛資產終止在后，已經無心戀戰的馮侖看起來去意已決。早已失寵多年的萬通地產，在諸多市場人士看來儼然已經變成了一個“殼公司”。

伴隨著政策利好，今年上半年的地產股形勢一片大好，房企紛紛借機擴股融資，萬通地產卻只有干瞪眼的份兒。

“對于企業來講，現在轉型是找死、而不轉是等死，唯有在找死的路上找到適合自己的路，才是真的。”張宏偉認為，互聯網雖然火熱，如今卻并沒有給房企多大實際性的收益，反之，更應該利用互聯網提高運行效率，優化管理、內部，營銷策略。

“對于萬通來講，當務之急是尋找一類新穎的商業模式和業務模式，才能在創新的基礎上顯得更為主動。”易居智庫研究中心研究總監嚴躍進表示，快馬加鞭謀求創新是萬通躋身一線房企的關鍵一步。雖然此次重組失敗了，但并不意味著后續戰略擴張的步伐就停滯。