萬通地產深陷業績下行泥潭 遇轉型難題
最后更新:2015-07-03 23:30:46來源:時代周報
CFP 供圖
時代周報記者 馬浩宇 發自北京
黑夜是黎明的前奏。對于北京萬通地產股份有限公司(600246.SH,以下簡稱“萬通地產”)而言,這“黑夜”卻顯得格外“黑暗”,也格外的“漫長”。
與大名鼎鼎的“地產思想家”的馮侖相比,如今的萬通地產已不復“往日榮光”,“資歷”雖老卻早已掉隊。與動輒百億級增長的同行相比,萬通地產近年一直在30億-50億元之間徘徊的營業額還在不斷“縮水”。去年,萬通地產營收為19.11億元,同比下降42.06%,而截至今年一季度,其一年內的非流動負債為19.75億元,而短期借款也達到了13.32億元。換句話講,萬通一年的收入,尚不足以還債,而其現金流幾乎都處于負數狀態。
錯過“房地產風口”的萬通地產,希望通過重組趕上“互聯網+”風口。伴隨著互聯網浪潮,萬通地產今年年初曾以改善公司盈利、籌劃重大資產重組為由停牌,并將重組的目標資產定位為互聯網的娛樂、文化業務。
但歷時半年的重組籌劃最終以失敗告終,日前,萬通地產發布公告稱,因與多家互聯網公司談判存在較大分歧,決定終止本次資產重組,其還表示在6個月內不再籌劃重大資產重組事項。
業績大降,負債壓頂,又錯失機遇的萬通地產將如何面對經營壓力?時代周報記者就上述問題試圖采訪萬通地產方面,截至發稿前,尚未得到任何回復。
沒落的“君子”
從萬通地產起家的馮侖、潘石屹、易小迪等6位創始人,如今已是地產界教父級的人物。提到萬通地產,“萬通六君子”無疑是不得不提到的時代。
1990年代初創立于海南的萬通地產,是中國房地產市場化誕生的象征之一,從海南開發中刨出“第一桶金”,完成資本原始積累階段,萬通地產早早地便步入了瘋狂生長的階段。
1995年,萬通地產的觸角已伸進房地產、通信、服裝、商業、信息咨詢、銀行、保險、證券等多個領域,地盤廣及北京、海南、西安、沈陽、武漢,兩年后,萬通地產搖身一變成為股份制公司。
那時萬通地產的資產已然接近百億,昔日的“招保萬金”甚至亦被其掩蓋鋒芒,然而一場內部“地震”,卻給萬通地產帶來了巨大變化。
法人代表潘石屹黯然離開,易小迪、王功權相繼出走,三年后劉軍選擇離開,王功權也在2003年選擇離開,至此,萬通完成了從六到一的轉變,“六君子”幾乎名存實亡。
萬通地產的發展速度也很快放緩,時有文章評價:“1995年以來,萬通一直在吃老本,盡管有一系列項目熱銷,但萬通的每股盈利卻并不高。”
2004年,萬通與天津泰達“牽手”,有了天津泰達這樣一個大地主的支持,馮侖一直渴望的土地、資金資源就有了著落,馮侖將兩者合作戲稱為“導演+制片”模式。
昔日思考萬通地產的出路之時,馮侖認為:“傳統房地產拖了萬通的后腿,若要輕裝前進,非終結傳統房地產不可。”如果馮侖的眼睛沒有盯在資本市場上,馮侖對傳統房地產縱有千種煩惱也只能是徒喚奈何,問題是他看到了資本市場。
一直以來,馮侖有著“思想家”的美譽,在他帶領下的萬通地產也幾乎是創意和行動最為猛烈的。自2006年登陸資本市場,萬通地產便提出了“戴綠帽、吃軟飯、掙硬錢”的發展模式,業務重心也由住宅開發向商業開發傾斜,完善不動產投資模式,將收入結構調整為投資收益、資產交易和管理費三部分。
“理想很豐滿,現實卻很骨感。”無論是萬通提出商業地產轉型、還是與之相關的2009年之后提出的立體城計劃,在實施過程中都并不順利,并未達到馮侖所希望的結果。
本報曾在《萬通身陷商業地產泥淖 2%回報率不如存銀行》一文中提及,轉型主攻商業地產的萬通地產,2012年物業出租收入占比僅2.2%,并不得不靠連續兩次出售旗下商業地產公司股份回籠資金。
“攤子”鋪得太大,對于資金的需求也近乎無底洞一般,據本報記者此前統計,其立體城計劃在成都、西安、溫州三地的整體投資額,已達1010億元。彼時,萬通地產2012年營業收入僅為40.7億元。
時至今日,被馮侖投入大量心血的立體城市卻并沒有看到應有的回報,反之關于其多地立體城市項目擱淺的報告和新聞卻是不少。
營收不足還債
“貪心不足蛇吞象”,一心撲在立體城市和美國模式上的萬通地產,不僅耗費巨大的資金投入、精力,同時也錯過了時機,甚至拖垮了自己。
近年來,土地市場甚少見到萬通地產的身影,幾年來萬通新增的地塊幾乎可以說得上是屈指可數,在2012年下半年市場回暖后,其他房企紛紛投入幾十億甚至上百億資金拿地,萬通地產卻沒有絲毫動作。
據其一季度財報顯示,截至2015年一季度,萬通地產土地儲備共計十塊,占地面積僅接近百萬平方米,合計權益面積僅有214.74萬平方米。值得注意的是,這十塊地中萬通地產擁有100%權益面積僅占三個,其他大都是在50%上下的比例徘徊,百萬平方米的占地面積水分近半。
據萬通地產年報,其2015年主要開發項目為北京懷柔楊家園以及杭州未來科技城,新開工面積共計25.65萬平方米,同比下降近20%,可售面積僅為37.79萬平方米。
“面粉”的不斷縮水,“面包”自然也會受到牽連。從萬通地產的經營情況可以發現,從2012年起,公司的營業收入就在不斷下滑,每年十幾個點的下滑速度。
萬通地產2014年營收為19.11億元,同比下降42.06%,凈利潤為0.97億元,不足去年5.06億的兩成;凈資產 352901 萬元,比上年減少 5.41%。
“萬通之所以在業績上落后,和其缺乏野蠻的氣質有關系。在土地擴張、融資等方面節奏不快。”一位不愿透露姓名的萬通內部人士告訴時代周報記者,長期的業績疲軟讓股東對包括馮侖在內的公司管理層頗有不滿。基本每股收益方面,萬通地產2014年僅0.0371元,與前一年0.3128元兩者相差近十倍。
“福無雙至、禍不單行”,業績持續疲軟的背后,卻是萬通地產愈演愈烈的償債壓力。據其今年一季度財報顯示,截至今年一季度,一年內的非流動負債為19.75億元,而短期借款也達到了13.32億元,負債率為70.95%。換句話講,萬通一年營業收入,尚不足以還債。此外,萬通地產因經營活動產生的現金流凈額為-1.95億元。
“從財務數據來看,經營現金流凈額為負其實問題不大,這是因為項目結算期沒到,很多現金來源或集中在下半年。”易居智庫研究中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者,近幾年萬通給市場一種落伍的印象,導致后續融資等方面可能會有壓力,在短期借款等方面的成本會比較高。
值得欣慰的是,步入2015年的萬通地產在營收之上有所改善。據其一季報顯示,萬通地產今年一季度營業收入為6.18億元,同比增長234.75%。
在租金收入方面,萬通地產多年的經營雖然略有成績,顯然也并不足以支撐萬通如無底洞般的支出。據其年報稱,公司可出租權益面積 7.35 萬平方米,租金收入 1.78 億元。(約占營收入9%。)
“對于房企而言,他的轉型之路必然艱辛,當運營利潤尚未形成氣候,而銷售利潤又大幅減少時,必然會對其現金流的穩定性造成壓力,企業必將面臨困境。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴時代周報記者。
隨著一線城市和熱點二線城市優質地塊獲取難度和成本的不斷攀升,對于萬通地產而言,破局之路無疑十分艱辛。
破滅的救命稻草?
或許是“緩兵之計”,或許真是要調整戰略,吸引投資。總之,萬通地產在年初停牌了。
1月19日,北京萬通地產股份有限公司發布停牌公告,宣稱正在籌劃重大事項。隨后不久,公司發布公告透露,此番重組涉及收購互聯網文娛資產。彼時曾有分析師結合股市背景分析稱,如果消息屬實,公司股票復牌應該會至少補幾個漲停板。
透過許多股吧可以發現,股民對于萬通地產顯然抱有十足的期待。
6月19日晚間,萬通地產公告,自1月6日停牌以來,公司連續與多家互聯網標的公司展開深入磋商與談判,但由于交易各方對交易價格、交易結構、交易方式等重要問題存在較大分歧,依然無法在規定時間內達成一致。
公告聲稱,綜合考慮本次收購重組情況,公司認為此次重大資產重組的條件尚不成熟。經審慎研究后,決定終止本次重大資產重組事項。同時作出承諾,在披露投資者說明會召開情況公告后的6個月內,不再籌劃重大資產重組事項。
等待了近乎半年的卻是這個結果,不少股民不由得在網上大呼“不靠譜”。一位不愿具名的業內人士表示,從重組方面來看,也反映了萬通要真正尋求戰略突破,并不是很容易的事。而且因為重組失敗而擔負了一些新的成本,比如投資者的信任度也在減弱。
股權轉讓失敗在前,公司重組收購互聯網文娛資產終止在后,已經無心戀戰的馮侖看起來去意已決。早已失寵多年的萬通地產,在諸多市場人士看來儼然已經變成了一個“殼公司”。
伴隨著政策利好,今年上半年的地產股形勢一片大好,房企紛紛借機擴股融資,萬通地產卻只有干瞪眼的份兒。
“對于企業來講,現在轉型是找死、而不轉是等死,唯有在找死的路上找到適合自己的路,才是真的。”張宏偉認為,互聯網雖然火熱,如今卻并沒有給房企多大實際性的收益,反之,更應該利用互聯網提高運行效率,優化管理、內部,營銷策略。
“對于萬通來講,當務之急是尋找一類新穎的商業模式和業務模式,才能在創新的基礎上顯得更為主動。”易居智庫研究中心研究總監嚴躍進表示,快馬加鞭謀求創新是萬通躋身一線房企的關鍵一步。雖然此次重組失敗了,但并不意味著后續戰略擴張的步伐就停滯。


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