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（資料圖）

　　短短一年多，鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域先后誕生了6個(gè)“地王”，每畝地價(jià)格超過(guò)1500萬(wàn)元。按照測(cè)算，這塊區(qū)域的房產(chǎn)未來(lái)售價(jià)絕對(duì)媲美北上廣，開(kāi)賣到3至5萬(wàn)元每平方米才能“不怎么虧本”。不過(guò)值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，這些地王中并沒(méi)有全國(guó)一線房企身影，幾乎全是本土地產(chǎn)商。

　　是什么原因讓開(kāi)發(fā)商們對(duì)龍湖區(qū)域趨之若鶩，地王頻出?

　　地王扎堆

　　2012年10月18日，鄭東新區(qū)龍湖在禮炮齊鳴中成功蓄水，經(jīng)過(guò)沉淀的黃河水從龍湖北側(cè)入水口的6個(gè)龍頭中噴涌而出，正式拉開(kāi)了這一區(qū)域一波又一波的搶地浪潮。

　　8月26日，鄭政東出[2015]10號(hào)地最終被鄭州永隆置業(yè)(永威置業(yè)子公司)以12.5億元競(jìng)拍成功，單價(jià)1753.50萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)達(dá)到了15471.64元/平方米，成為鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域新的“地王”。而永威此番勝出，經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)價(jià)，從起始價(jià)到最終一錘定音，每畝漲幅逾500萬(wàn)元。

　　戴上地王桂冠的永隆置業(yè)是一個(gè)剛成立三個(gè)月的公司，由鄭州市永威置業(yè)有限公司聯(lián)合百瑞信托成立。鄭州本地媒體一直在聚焦拿下10號(hào)地的新晉地王其支付的價(jià)格是否“有些貴”。鄭州市永威置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬水旺對(duì)此正式回應(yīng)稱，拿地時(shí)節(jié)恰逢永威成立10周年，這塊地品牌意義大于拿地成本。“未來(lái)的售價(jià)還沒(méi)有考慮，年內(nèi)是否面世也還不能確定。”

　　為在鄭東新區(qū)副CBD拿下一塊標(biāo)志性土地，永威曾蓄謀已久。對(duì)于河南本土一家新興而風(fēng)頭正勁的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，才能夠更輕易地彰顯其在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)中的“江湖地位”。如果說(shuō)這是一種“情懷”，似乎也是鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域最近誕生的“地王”身上所共有的。

　　在永威之前，龍湖CBD就已算是鄭州乃至全國(guó)罕見(jiàn)的“地王窩”了。2015年6月9日，河南正弘置業(yè)有限公司以總價(jià)16.54億元，每畝單價(jià)1708.50萬(wàn)元，拍下鄭政東出【2015】7號(hào)地塊;2014年8月29日，建業(yè)集團(tuán)與海馬投資集團(tuán)聯(lián)手，以總價(jià)14.443億元，每畝單價(jià)約1510萬(wàn)元，競(jìng)得鄭政東出【2014】8號(hào)地塊;2014年8月20日，河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司競(jìng)得面積約67.7畝的鄭政東出【2014】7號(hào)地塊，折合單價(jià)1704.8萬(wàn)元/畝;2014年8月6日，鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司以5.2億元成功奪下鄭政東出【2014】6號(hào)地塊，每畝1614.32萬(wàn)元，;2014年6月5日，河南中盟地產(chǎn)有限公司以高達(dá)2.883億元總價(jià)競(jìng)得鄭政東出【2013】24號(hào)地塊，折合單價(jià)1587萬(wàn)元/畝。

　　短短一年多的時(shí)間，龍湖區(qū)域的土地單價(jià)由每畝1587萬(wàn)元拉升到了1753.50萬(wàn)元，先后誕下6代“地王”。即便是在2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片慘淡的情況下，上半年依然連續(xù)出現(xiàn)4個(gè)地王。

　　規(guī)劃成就地王溫床

　　鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域之所以地王頻出，與這一區(qū)域金融服務(wù)、休閑娛樂(lè)和高檔居住區(qū)的高端定位與規(guī)劃有著密不可分的關(guān)系。放眼鄭州，尚未有任何一個(gè)區(qū)域定位能出其右者。

　　龍湖是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆。作為一個(gè)極度缺水的城市，人們對(duì)于水總是有著強(qiáng)烈的渴望，政府對(duì)于龍湖區(qū)域的規(guī)劃不惜代價(jià)，硬生生地在平地上造出了一個(gè)“龍湖”。整個(gè)龍湖水域面積為5.6平方公里，蓄水量相當(dāng)于兩個(gè)半西湖。

　　龍湖區(qū)域的規(guī)劃始于2003年8月，7年后啟動(dòng)拆遷，12個(gè)行政村、37個(gè)自然村，拆除1000多萬(wàn)平方米各類建筑，征遷2.2萬(wàn)人來(lái)為這一人工湖讓路。

　　龍湖蓄水成湖后，加上其他水域，整個(gè)鄭東新區(qū)水面總面積達(dá)到11平方公里，約占到鄭東新區(qū)規(guī)劃面積的1/10。

　　按照規(guī)劃，龍湖地區(qū)主要由三大功能區(qū)組成：龍湖北部和南部片區(qū)及村莊安置區(qū)主要以居住用地為主;副CBD區(qū)是由旅游設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施、高層復(fù)合式設(shè)施組成的休閑娛樂(lè)區(qū);人工運(yùn)河兩側(cè)以商業(yè)服務(wù)區(qū)為主。CBD中心和CBD副中心通過(guò)3.7公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是45米高的建筑。

　　《鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的主要控制指標(biāo)顯示，龍湖北區(qū)內(nèi)環(huán)北側(cè)居住用地容積率控制在1.7以下，外環(huán)路兩側(cè)居住用地則控制在2.0～2.5，這也表明未來(lái)龍湖副CBD內(nèi)地塊的容積率較低，商務(wù)辦公舒適度都較高。

　　如此高端定位，涉及巨額拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用從何而來(lái)?官方給出的答案是“龍湖建設(shè)所需經(jīng)費(fèi)可以通過(guò)龍湖地區(qū)土地升值來(lái)解決”。這意味著早在規(guī)劃之初，地王的產(chǎn)生就被“頂層設(shè)計(jì)”好了，成為地王窩注定是一個(gè)必然的結(jié)果。

　　面子vs生意

　　十幾年前，鄭東國(guó)際會(huì)展中心打下第一根樁基，到如今鄭東新區(qū)CBD已成為鄭州城市形象新名片。如果把鄭東新區(qū)建設(shè)看作一場(chǎng)戲的話，龍湖副CBD才是整個(gè)鄭東新區(qū)真正的“壓軸戲”。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這里是鄭東新區(qū)土地盛宴中最后一道主菜，稀缺性決定了其價(jià)值。

　　而政府在龍湖地塊出讓的節(jié)奏上，把握得相當(dāng)好——一塊地一塊地的出。這個(gè)圓形的區(qū)域就像一個(gè)蛋糕，畢竟只有這么大，切掉一塊就少一塊，土地價(jià)格也在這一次次的出讓競(jìng)拍中被不斷拉高。

　　值得關(guān)注的是，從歷次地王名單來(lái)看，這里并未出現(xiàn)全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商的身影，都是國(guó)企與本土開(kāi)發(fā)商。而究其背后沖動(dòng)，亦有“面子”成因。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于本土企業(yè)而言，龍湖區(qū)域就像一塊高地，只有在這里占據(jù)一席之地，插上一面寫著自己名字的小紅旗，才能刷出他們的存在感。

　　建業(yè)集團(tuán)掌門人胡葆森與海馬集團(tuán)老總景柱聯(lián)手，在2014年8月29日擊敗所有對(duì)手，以14.4億元的總價(jià)拿下龍湖區(qū)域的95.5畝住宅用地，每畝地價(jià)1511萬(wàn)元。之后開(kāi)建的“建業(yè)海馬九如府”，堪稱目前入市的河南本土最土豪項(xiàng)目，洋房每平方米3萬(wàn)元，別墅每平方米高達(dá)5萬(wàn)元。

　　不過(guò)，外界對(duì)建業(yè)這次出手有頗多疑慮。以建業(yè)海馬九如府地塊控規(guī)要求容積率不高于1.7，這樣算來(lái)樓面價(jià)已達(dá)1.34萬(wàn)元/平方米，九如府實(shí)際設(shè)計(jì)控規(guī)目前的容積率是1.46，實(shí)際樓面價(jià)則達(dá)到了1.59萬(wàn)元/平方米。成本要在2萬(wàn)元以上，再刨除各種各樣的費(fèi)用，以及充滿不確定性的市場(chǎng)，按照目前公布的價(jià)格來(lái)看，或許“不掙錢”。

　　永威置業(yè)一位內(nèi)部人士亦對(duì)公司成為新晉地王發(fā)表自己的看法：“雖然拿下了地王，但其實(shí)不掙錢。”

　　地王兇猛，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就像一把雙刃劍，可能是輝煌戰(zhàn)績(jī)，也可能是萬(wàn)丈深淵。

　　對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，面粉貴了，面包會(huì)漲價(jià)。然而，瘋狂的地王游戲放在前幾年房?jī)r(jià)經(jīng)歷幾輪暴漲背景下，因房?jī)r(jià)上漲溢價(jià)而得以化解困境。但對(duì)于鄭州這個(gè)二線城市來(lái)說(shuō)，在龍湖CBD推出價(jià)格媲美北上廣的產(chǎn)品能否被市場(chǎng)接受并消化，尚有待觀察。