福建寧化房地產(chǎn)危機(jī)背后的冷思考
最后更新:2015-07-01 17:54:01來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)對(duì)此,寧化縣相關(guān)部門(mén)對(duì)媒體予以相應(yīng)回應(yīng),積極出臺(tái)了《關(guān)于支持剛性住房需求穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見(jiàn)》,并列舉了一系列數(shù)據(jù)。根據(jù)寧化住建局提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月份,寧化縣商品住宅銷售面積為8.47萬(wàn)平方米,成交總金額41672萬(wàn)元,成交均價(jià)為每平方米4919.95元。其中5月份商品住宅銷售面積為1.26萬(wàn)平方米,成交金額6723萬(wàn)元,均價(jià)為每平方米5326元。憑借這組數(shù)據(jù),寧化縣相關(guān)部門(mén)堅(jiān)稱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)入夏已經(jīng)“升溫”。
然而,當(dāng)?shù)卣峁┑臄?shù)據(jù)并沒(méi)有安撫購(gòu)房者的不安。根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者獲悉,6月30日,寧化縣再次發(fā)生因逾期不能交房而引發(fā)的爭(zhēng)端,數(shù)位購(gòu)房者到一處房地產(chǎn)公司售樓處,強(qiáng)烈要求該公司對(duì)逾期不能交房的行為予以賠償。為了防止發(fā)生激烈沖突,寧化公安部門(mén)派出警力維持秩序。
“原本今天交房,結(jié)果交不了,業(yè)主聚會(huì),在等待縣里面領(lǐng)導(dǎo)下來(lái)會(huì)談。”寧化縣現(xiàn)場(chǎng)一位目擊者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。他稱,“場(chǎng)面已經(jīng)司空見(jiàn)慣”,因?yàn)檫@一部分業(yè)主已經(jīng)鬧了7、8次了,農(nóng)民工、材料商、建筑商都曾經(jīng)鬧過(guò),最嚴(yán)重的一次是售樓部全部被砸掉。
這起逾期交房只是寧化縣房地產(chǎn)危局一個(gè)切面,近兩年,這座卷入房地產(chǎn)瘋狂的農(nóng)業(yè)縣,它由此所隱匿的風(fēng)險(xiǎn)和利益沖突遠(yuǎn)不僅如此。
對(duì)此,廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院丁長(zhǎng)發(fā)教授認(rèn)為,“中國(guó)大多是縣級(jí)城市都在面臨這樣的房地產(chǎn)困局。”
無(wú)力的“救市”
為了消除庫(kù)存所帶來(lái)的壓力,寧化縣政府推出了“救市”新政。今年6月份,印發(fā)了《關(guān)于支持剛性住房需求穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見(jiàn)》,不僅放寬了首套住房首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),放寬購(gòu)房農(nóng)民和外地戶籍人員遷入條件,更推出了每平方米補(bǔ)助250元的購(gòu)房補(bǔ)貼。
根據(jù)寧化公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,截止7月1日,寧化可售樓盤(pán)為28個(gè),其中24個(gè)為住宅樓盤(pán),可售樓盤(pán)的套數(shù)為6019套,其中住宅為2360套,當(dāng)日成交總共5套,其中住宅僅有1套。今年6月份的參考數(shù)據(jù),銷售備案為158套,其中住宅為115套,按此推算,理論上寧化縣需要3年時(shí)間才能完全消化庫(kù)存量。
“按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,這屬于困存量過(guò)大,如果庫(kù)存超過(guò)20月以上,已經(jīng)十分嚴(yán)重了。”丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō)。
“寧化在售樓盤(pán)當(dāng)中,預(yù)售項(xiàng)目為10個(gè),意味著庫(kù)存增量在加劇。值得注意的是,這10個(gè)預(yù)售項(xiàng)目中,有的時(shí)2011年和2012年就拿到預(yù)售許可證,為什么拖到現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)呢?這可能也說(shuō)明了一些問(wèn)題。”福建省一位財(cái)經(jīng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。
這位人士從另外一組數(shù)據(jù)當(dāng)中也看到了問(wèn)題,他發(fā)現(xiàn)2014年寧化全年商品房銷售面積為19.68萬(wàn)平方米,同比下降13%,商品房銷售額完成12.48億元,增長(zhǎng)7.3%,似乎量降價(jià)漲,無(wú)可厚非。問(wèn)題是,根據(jù)寧化縣新聞中心提供給媒體的文章數(shù)據(jù)顯示,今年1—5月的銷售同比是增長(zhǎng)還是下降了,該文顯然是回避了這個(gè)問(wèn)題,因此也讓“升溫”一說(shuō)缺乏了依據(jù)和力度。
再者,寧化5月份出現(xiàn)了影響巨大的強(qiáng)降雨,據(jù)初步統(tǒng)計(jì),這給寧化縣造成了3.31億元的損失,受災(zāi)人口達(dá)79737人,無(wú)論是農(nóng)業(yè)或者工業(yè)都承受著重大損失,家庭財(cái)產(chǎn)損失1288萬(wàn)元,這也勢(shì)必會(huì)間接影響到寧化縣的房地產(chǎn)行業(yè)。
最能說(shuō)明問(wèn)題的是,2014年寧化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20345元,按照目前寧化公布的住宅銷售均價(jià)4500元/㎡計(jì)算,如果購(gòu)買(mǎi)一套90㎡(剛需面積)的住宅,是城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入20倍。
“其實(shí)大部分城鄉(xiāng)居民根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi),況且縣級(jí)城市很多人住的都是自建購(gòu)房,即便是炒房的投資者,但誰(shuí)又會(huì)跑到一個(gè)偏遠(yuǎn)的農(nóng)業(yè)縣購(gòu)房?它的投資價(jià)值在哪里呢?”福州一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。
福建省已經(jīng)有了福州、廈門(mén)和泉州這幾座人口高度流動(dòng)的城市,這些城市已經(jīng)集中了福建大量政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等資源,它們對(duì)全省就業(yè)人口產(chǎn)生了巨大的吸引力。除了一些少部分的地級(jí)市,其它地區(qū)根本不具備強(qiáng)勁的吸附力。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者了解,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力開(kāi)發(fā),寧化縣政府已經(jīng)收回了幾塊土地,城東小區(qū)、濱江美城、迎賓華府、朝陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目,因?yàn)檫@樣可以一定程度減輕庫(kù)存的壓力。
“城鎮(zhèn)化”大躍進(jìn)
寧化縣地處閩贛邊界,有人口37萬(wàn)余人,城區(qū)人口不到10萬(wàn),城鎮(zhèn)化率較低。近年來(lái),當(dāng)?shù)卣M涌斐擎?zhèn)化建設(shè)步伐加快,用工業(yè)發(fā)展帶動(dòng)用工需求,讓更多的農(nóng)村人口涌入城區(qū),以此推動(dòng)城區(qū)住房剛需。
對(duì)于寧化縣城區(qū)的發(fā)展,寧化縣委、縣政府規(guī)劃并實(shí)施城區(qū)“東擴(kuò)南伸”發(fā)展戰(zhàn)略,希望通過(guò)城區(qū)往東、往南擴(kuò)張,發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)和工業(yè),形成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、城市發(fā)展與就業(yè)保障并舉的措施,以此“為寧化房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力”。
近年來(lái),新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略讓縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注,不少開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍三線甚至四線城市。問(wèn)題是,這種以房地產(chǎn)作為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式卻存在天生短板,尤其是像寧化這樣以農(nóng)業(yè)為主的縣級(jí)城市,沒(méi)有工業(yè)化作為產(chǎn)業(yè)支柱,也沒(méi)有大量外來(lái)人口作為消費(fèi)支撐,便大規(guī)模的發(fā)展城鎮(zhèn)化,勢(shì)必會(huì)為未來(lái)埋下隱患。
兩年前,廣東已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。2013年,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布了一份《廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》顯示,該省部分縣級(jí)城市房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出現(xiàn)失衡,半數(shù)縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)或已明顯供大于求。這份報(bào)告已經(jīng)對(duì)縣級(jí)城市的房地產(chǎn)瘋狂提出了預(yù)警——部分縣級(jí)城市的商品房存在供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)。
盡管,縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于一線大城市,但對(duì)于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而言,房?jī)r(jià)相對(duì)GDP的比重卻遠(yuǎn)高于所在地區(qū)平均水平。這種發(fā)展模式最終只有一個(gè)結(jié)局——供應(yīng)量明顯大于需求量,將會(huì)難以避免的出現(xiàn)一批“鬼城”和“空城”。
丁長(zhǎng)發(fā)認(rèn)為,中國(guó)三四線城市由于市場(chǎng)活力貧乏,就業(yè)機(jī)會(huì)很少,大量就業(yè)人口不得不離開(kāi)故土,到大城市尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。面對(duì)這情形,政府已不可能再像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期那樣將人口“鎖定”本地。只能眼睜睜的看著就業(yè)人口流失,城鄉(xiāng)出現(xiàn)了大規(guī)模“空心化”。這種加劇是必然的,它不僅讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“供大于求”的壓力難以解決,還會(huì)出現(xiàn)讓市場(chǎng)活力不斷減弱的情況。
對(duì)于寧化縣這樣的縣級(jí)城市而言,下一個(gè)重要課題并不只是如何拯救房地產(chǎn)市場(chǎng),而是要想方設(shè)法如何留住就業(yè)人口,那才是關(guān)鍵所在。

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