英國金融時報:香港樓市盛極而衰?
最后更新:2016-05-11 23:31:02來源:英國《金融時報》 路易絲?盧卡斯
在香港,多數人都居住在狹小逼仄的公寓中,與它們相比,紐約或倫敦的公寓宛若宮殿。盡管如此,香港依然贏得了全球房價最難負擔城市的頭銜。
對于這塊前英國殖民地而言,這是一份沉甸甸的“榮譽”。在這里,買間最不起眼的公寓也至少要花掉你100萬美元,而永遠渴望收入最大化的開發商已計算出,還可以將公寓建得更小(僅500平方英尺),向大量稍微不那么富裕的購房者出售。
但香港的房地產業大廈正在顯現裂痕。房價正在升至越來越不可持續的新高度。香港對外國購房者的限制以及中國內地對資本管制的收緊,正開始抑制購房沖動。來自中國內地的資金已經提振了從悉尼、倫敦到紐約的房地產銷售。
以負擔能力為例。Demographia的國際住房可負擔性調查顯示,去年第三季度,香港房價中值是家庭稅前年收入中值的19倍,居世界第一,而位列第二的悉尼房價收入比為12.2倍,第八名的倫敦為8.5倍。
算上2003年至2015年9月峰值期間、以及隨后至今的資產通脹,香港房地產價格飆升了370%,供應有限、創紀錄的低利率以及來自內地的資金都強有力地加劇了房價漲勢。
結果如何?與世界各地年齡介于18歲至35歲之間的千禧一代一樣,香港千禧一代與父母同住的時間更長了——往往一直住到自己結婚為止,而婚后仍與父母同住的現象也越來越多。
外國購房者也開始泄氣。這并不奇怪。地球上沒有幾個地方花這么多錢只能買下如此小的空間。如今,許多人正帶著現金轉向歐洲、日本尋找相對便宜的房子。
2012年10月實施的對外國購房者和投資者征收稅率為15%的印花稅的政策,進一步抑制了購房欲望。該政策旨在為呈螺旋上升的房價降溫,在某種程度上,它已經起到了作用。
交易量下降,價格趨穩,而房地產中介叫苦不迭,稱這一政策扼殺了二級市場。
但與即將襲來的寒風相比,這些問題就顯得無足輕重了。這一次的寒風來自中國內地——它正在關上資金的水龍頭。去年8月中旬,人民幣兌美元匯率一次性下調2%,對全球市場造成震動,自那以來人民幣已貶值5.8%,處于持續疲軟狀態,而且許多人認為人民幣未來還會進一步貶值,甚至可能再次出現匯率下調。
作為應對,中國加強了資本管制,增加資金外流的難度,同時更加堅定地執行配額制,收緊海外投資申請程序。
中國的反腐運動——習近平上臺后推出的一項關鍵政策——也產生了影響,通過追蹤資金外流軌跡,大大減少了資金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下,跨境流入香港房地產市場的資金變得越來越少。
香港房地產業已經出現了危險信號。2月份,新界的一塊住宅用地每平方英尺價格比半年前的類似地塊低了近70%。
據中原地產(Centaline Property)的中原城市領先指數(CCL),香港房價比去年9月高點低了11%。
開發商的口氣開始變得越來越悲觀,較為樂觀的中介則用一句口頭禪鼓舞自己——富人永遠是富人,他們總能找到合法途徑規避資本管制。
這話的確是事實,但同樣是事實的是,中國內地的資金正在枯竭,收益率已受到擠壓,購房對許多人來說仍遙不可及。
正如美國投資家沃倫•巴菲特(Warren Buffett)所言:“只有退潮了,才知道誰在裸泳”。
中國內地的措施將讓香港房地產市場暴露出大批裸泳者,倫敦、紐約和溫哥華的房地產市場很可能也會如此。
本文作者是英國《金融時報》亞洲新聞編輯
譯者/何黎


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