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王偉通過多方了解獲知，目前力寶國際項目仍沒有辦理國有建設用地土地使用證，這意味著他花了20多萬首付購買的是一個違規項目，“房子已經封頂了，現在正在做外立面和安裝玻璃，網簽辦不了，按揭也辦不了，開發商要等到6月份。”

記者了解到，力寶國際由大廠回族自治縣力寶房地產開發有限公司開發，對外宣稱投資商為印尼力寶集團。王偉表示，當時明知五證不全，但鑒于力寶集團名氣忽視了風險。實際上兩家企業并沒有直接股權關系。

“大廠不少項目都五證不全，大多數也沒什么問題，沒想到還是上當了。”王偉說。

在廊坊地區，違規建設、違規銷售并非個例，據廊坊本地一位資深銷售介紹，開發商沒有拿到土地即開始建設、沒有開工即開始銷售，“這種現象很普遍，沒有開發商不這么干，燕郊還好些，大廠比較普遍。”

經濟觀察報記者在向廊坊北三縣政府求證當地違規銷售情況時并未得到答復。

不過，3月底到4月初，廊坊市政府開始逐步整頓轄區內房地產市場，并出臺相應限購政策，整個地區房地產市場被熔斷，至今大廠地區可售項目不超過三個，2016年以來，大廠回族自治縣房管局只頒發了一張預售證。

包括華夏幸福、世茂等多個開發商的項目受到影響，上述人士表示，北三縣地區，一向以規模著稱的華夏幸福只有香河一個項目在售，很多售出的項目至今未取得預售許可證，“原來都是圈起地就開始賣，等于把下半年的房子也賣了。”

世茂在大廠夏墊的一個項目也被指涉入其中，該人士稱，世茂的項目本來已經銷售完了，但限購后有一部分購房者因限購選擇退房，“世茂有一些在售的房子，但需要修改底單，而且首付也高了。”“說實話什么手續也沒有，但別擔心。”

5月10日，從北京沿著通燕高速駛入102國道，20分鐘左右就進入大廠夏墊鎮，從興盛路向北1公路路東便是力寶國際項目，整個項目十幾棟樓已經全部封頂，幾名工人正在做外立墻面。售樓處只有一名工作人員坐在吧臺后面玩手機，十幾名銷售人員在外面聊天。

因為項目沒有任何手續，每隔兩三周王偉都會從北京開車去項目看看，雖然項目并沒有停工，但王偉的焦慮并沒有減輕，“擔心開發商跑了，也擔心項目被查。”

力寶國際銷售人員也確認，截止目前還沒有取得國有土地使用證，“說實話什么手續也沒有，但不要擔心，應該5月底到6月份就能下來了。”

公開資料顯示，力寶國際占地1300畝，總建筑面積210萬平方米，分五期開發，其中一期由15棟樓組成，占地107畝，據項目銷售人員介紹大約1700多戶，項目于2014年5月動工建設，2016年底交付，二期項目2017年底交工。

上述銷售人員稱，2015年底，一期已經于全部售完，二期項目年初開始排號，3月底因為廊坊市九部門聯合對當地房地產督導檢查，二期項目停止排號，“二期6棟樓，還沒開工呢。”

大廠縣國土資源局一位工作人員表示，該局并沒有力寶國際或力寶房地產任何土地交易信息，也沒有相關國有土地使用證發放記錄。

按照相關法律法規要求，房地產項目必須取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證基礎上，才可以施工，項目建設到一定程度，取得商品房預售許可證后方可正式對外銷售。

缺乏相應手續的情況下，2014年10月份，力寶國際開始對外銷售，由于不能網簽，開發商與購房者簽訂一份內部認購合同，約定2016年5月初簽訂正式合同，并辦理按揭貸款。

4月25日，開發商給業主的公告稱，開發商正在積極辦理相關按揭手續，網簽和按揭日期后延。大廠力寶房地產一位負責人也表示，目前工程還在有序推進中，年底可以交房。

看到通知后，王偉給銷售打電話，“我問銷售土地證是不是真的能下來，他建議過完五一后來辦理退房手續。”不過開發商方面給王偉的答復是，6月份肯定能下來。

這多少讓王偉有些糾結，購房時售價為每平方米5800元左右，目前市場價格已經漲至8500－9000元，王偉的房子也賺了20多萬，“基本把首付款賺回來了。”

同樣糾結的不止王偉一個人，1700多戶購房者面臨著同樣的難題，他們一方面擔心項目出現問題，一方面又渴望開發商能夠盡快把手續辦妥，可以安心分享房價上漲收益，沒人能給出他們確切答案。

5月3日，國家發改委和國土資源部聯合下發《京津冀協同發展土地利用總體規劃 (2015～2020年)》，京津冀核心區原則上5年內不在新增建設用地。力寶國際項目補辦相關手續將變的更為困難。

大廠城鄉一體化推進委員會一位負責人表示，力寶國際項目土地已經獲得河北省國土資源廳審批，“目前還沒有走招拍掛程序，這幾天應該會進行招拍掛。”項目將在2016年底交付給業主。

上述人士表示，因為違規銷售，2015年7月份，大廠回族自治縣房管部門曾對力寶國際項目進行處罰。“沒有全部售完，還有614套房子沒賣，留給未來村民回遷。”

力寶房地產人士表示，從簽約至今6年時間過去了，項目因為種種原因處于違規狀態，但企業也付出沉重代價，當年每畝地價格只有50萬元，項目土地總成本為1億元，目前每畝地成本價已經漲至200萬元，總成本飆升至4億元。

按照政府方面答復，近期力寶國際項目用地將進行招拍掛程序，屆時力寶房地產需要支付4億元土地出讓金。目前力寶國際項目房源，除了為潘各莊村民搬遷預留的614套外，其余已經在2014年10月份到2015年底期間售完。

從2015年7月份至今，當地房價已經普遍上漲了3000元左右，力寶國際一期建筑面積為16.1316萬平方米，照此計算少賣了將近5億元，即便除去614套新民居外，按照當前市場行情也少賣了近3億元。

力寶國際前事

力寶國際宣傳資料顯示，力寶國際項目規劃用地1300畝，“經與大廠縣主要領導溝通，承諾在3號社區基礎上外擴17平方公里。”

2008年前后，河北省提出“三年大變樣”規劃，計劃通過三年時間全面改變全省城鎮落后面貌，基于這一背景，大廠回族自治縣成立城鄉一體化推進委員會，并規劃建設大廠新城、夏墊新城、陳府萬人小鎮、城鎮新農民小區和農村新社區等多個項目。

其中城鎮新農民小區共10個項目，分別位于大廠城區和夏墊，涉及37個村莊，總用地1695畝，主要用來為進城農村提供居所。農村新社區項目3個，涉及19個村莊，用地1545畝，力寶國際項目所在的3號社區并不在其中。

3號社區始于2010年，當年7月份，河北一達建設開發有限公司與大廠夏墊鎮政府簽署相關協議，開始介入大廠夏墊3號社區項目，并引入印尼力寶集團，共同開發力寶京郊綠色生態農業產業園項目。

京郊綠色生態農業園占地13000畝，其中農業用地10000畝，建設用地3000畝，總投資120億元。其中一達建設負責3號社區項目土地一級開發和力寶國際項目建設，印尼力寶集團計劃開發一座力寶大廈和農業觀光園區。

2011年6月份，霍文民出資4200萬元、陳立偉出資1400萬元成立河北利美新農村建設投資有限公司，2015年底，北京宜華巨楓房地產經紀有限公司注入1400萬元。利美新農村建設正式取代一達建設成為項目主導公司。

2013年8月份，利美新農村建設、印尼力寶集團和河北省老年促進會三方簽署一份協議，計劃幫助力寶集團打造成一個京郊養老地產項目，占地3100畝，總投資100億元，未來可吸納5－10萬人口。

就在力寶國際的3號社區項目推進期間，當時全國范圍內興起的新農村建設項目出現大量違法侵占農業用地開發商品住宅現象。根據國務院統一要求，2013年7月份，河北省國土資源廳下文整頓新農村建設項目。

在這一背景下，夏墊3號社區項目用地受到影響，在審批過程中被駁回，并對項目進行調整和延遲，1300畝項目被壓縮到200畝規模，這一原因導致整個項目需要重新規劃和實施。調整后，其中70畝為新民居建設用地，130畝為商品房用地。

據大廠力寶房地產人士透露，2014年前后，調整后的200畝建設用地重新報到河北省國土資源廳，“當時剛剛上任的一位領導不太熟悉業務，耽誤了一段時間。導致力寶國際項目沒有及時拿到土地、建設和預售許可。”

2014年1月份，利美新農村建設設立全資子公司大廠回族自治縣利美房地產開發有限公司，開始開發建設力寶國際項目，2015年5月份，利美房地產更名為力寶房地產。

值得一提的是，力寶房地產與印尼力寶集團之間并沒有直接股權關系，是項目上合作關系，大廠力寶房地產負責項目建設開發，未來印尼力寶集團為項目建設醫院和學校等配套設施。

2014年4月份，力寶國際一期項目正式動工建設，10月份開始對外銷售，在未取得相關手續情況下對外銷售，大廠官方人士稱，當時力寶房地產資金遇到問題，想通過出售來收回一部分資金緩解困難。

力寶房地產人士并沒有否認這一說法，其表示通過內部認購活動來進一步了解當地房地產市場需求，“我們也沒有大規模宣傳，有人過來問想買了，只是簽了內部認購協議。”其坦承，項目前期支出較大。

瘋長負效應：違規開發銷售成風

在整個廊坊地區，以排號為名進行違規銷售幾乎是公開的秘密，而大廠尤甚，除了排號費用外，部分項目在未取得預售預售許可證時就已經開始銷售。

一位當地資深銷售告訴經濟觀察報記者，在大廠地區，很多項目未動工、甚至未拿到土地就開始對外銷售，包括一些大型上市房企，2015年下半年樓市上行以來，違規情況更加突出。

大廠乃至廊坊地區到底有多少違規樓盤，上述資深銷售負責人認為，在廊坊市整頓樓市之前，幾乎不存在完全合法、合規的項目，“一半以上的房地產項目存在違規建設行為，基本百分之百的項目存在違規銷售。”

3月底，廊坊市政府開始整頓樓市混亂局面，對于違規建設、違規銷售、違規宣傳、違規獲取預售許可證的行為。

一時間，整個廊坊北三縣地區幾乎無房可售，“有手續的一年前就賣完了，現在賣的應該是下半年或者明年拿到證的項目，但是4月份開始沒證的不讓賣了。”上述人士表示。

上述資深銷售人員稱，目前整個大廠地區在售的一手房項目不超過三個，其中兩個屬于不符合限購政策退出來的房源。

有意思的是，違規項目雖然風險重重，但并不被購房者排斥。上述銷售人士表示，五證不全時，項目價格普遍較為便宜，“比開盤后便宜少則幾百元，多則兩千元。”

5月11日下午，王偉表示，因為擔心項目國有土地證辦不下來，他一直動員更多的業主起來維護自己的權益，但無人響應，更甚者，一些業主認為王偉是來搗亂的。

對開發商而言，通過提前銷售可以獲得大量低成本的資金，節省財務成本，據當地一位房地產人士透露，本地一家大型上市房企每年因此會節省上億元融資成本。

當違規銷售成為普遍現象，力寶國際違規行為似乎很平常，借助環京樓市上漲趨勢，短短一年時間內銷售一空。

在王偉看來，購房者首付款多數在十幾萬到二十幾萬左右，按照近一年房價上漲幅度，增值部分已經抵消了首付款，隨著這個“賺了幾十萬”只是一個紙面數字，但更多購房者因此忽視了違規項目的風險。

廊坊限購之后，風險還在聚集，一些非本地戶籍二套購房者面臨著被限購的命運，部分付了首付款的購房者將無法網簽，目前一些已經售出的項目還未獲得預售許可證，矛盾暫時被掩蓋起來。

如果因為限購無法網簽，業主面臨著被退房的風險，在當前市場行情下，廊坊地區房價幾乎翻了一番，這些業主們或許無法享受這一波價格上漲的紅利，隨著一些項目逐步取得預售許可證，矛盾將不斷被激化。

在限購政策落地之前，當地開發商們已經開始思考對策，比如修改底單，建議購房者要么走“假離婚”程序，把名字改到對方名下，要么把名字改到父母或兄弟姐妹名下，每修改一個底單開發商收取12萬元費用。

不同于其他項目的購房者，對于力寶國際的購房者們，面臨的首要問題時能夠取得合法的手續，其次才是限購影響，對于這一切，購房者們一直堅信能夠順利解決。

接近力寶國際人士透露，碧桂園可能會接手力寶國際項目。巧合的是，5月11日晚上，一位碧桂園人士電話中表示解答有關力寶國際手續等相關問題，似乎有關碧桂園收購一事并非傳言，但其并未確認收購事宜。

碧桂園一直渴望能夠擴大一線城市市場份額，此前碧桂園已經在燕郊從河北另一家開發商手中接手了碧桂園時代城項目。

（應采訪者要求，王偉為化名）