2月14日，多家開發(fā)企業(yè)營銷人士證實，北京市政府對期房改現(xiàn)房做出限價要求，每平方米售價不得超過8萬元。
此前，有自媒體報道，朝陽區(qū)實施期改現(xiàn)限價政策。不過開發(fā)商營銷人士表示，這一政策針對全北京新建商品房市場。
這是繼北京市代市長蔡奇作出2017年北京房價零增長承諾以來的又一次重要措施。在這前后，北京等地購房按揭貸款利率優(yōu)惠從原來8.5折普遍上升至9折及以上。同時北京地區(qū)第二套房貸款最大時限從原來的30年縮短至25年。種種跡象顯示，本次期房改現(xiàn)房限價政策是2017年房地產調控的手段之一。
該政策受影響最大的是預期價格超過8萬元的高端住宅項目，在預售階段定價太高，無法取得預售許可證，轉成現(xiàn)房銷售單價不超過8萬難以獲得既定利潤，自持的話沉淀大量資產影響企業(yè)現(xiàn)金流。
期房轉現(xiàn)房限價8萬
早在2016年國慶前夕，為了控制房價過快上漲，北京市政府開始對一些售價相對較高的住宅項目暫停發(fā)放商品房預售許可證，確保房價穩(wěn)定。
目前，北京市成交端期房成交量仍舊遠遠高于現(xiàn)房，但北京市待售商品房中現(xiàn)房與期房比例差距進一步拉大。
北京市住建委公示數(shù)據(jù)顯示，截至2017年2月15日，北京市場期房庫存量為72415套，庫存面積為708.09萬平方米；現(xiàn)房庫存為99851套，庫存面積為956.4萬平方米。現(xiàn)房庫存比期房多出27436套。
2017年春節(jié)假期后，北京市政府對控制房價再出大招，即對期房改成現(xiàn)房銷售限價，每平方米單價不得超過8萬元，具體銷售價格根據(jù)開發(fā)企業(yè)相關成本進行核算后確定。
一位高端住宅銷售負責人確認，目前這一政策確實已經向北京全市場實施，主要針對新申請現(xiàn)房銷售的項目，“原來已經通過申請拿到審批的還是按照原來價格銷售，但新的現(xiàn)房銷售項目單價都不能超過8萬元。”
此外，其他多家項目營銷人員也確認了這一消息。不過，北京市住建委、朝陽區(qū)住建委、朝陽區(qū)不動產登記中心等相關部門對此并未回應。
2017年以來，北京市住建委共發(fā)出7個項目預售證，單價均超過8萬元。而現(xiàn)房銷售許可證一張都沒有發(fā)出。
什么是期轉現(xiàn)
期房主要指在開發(fā)階段銷售的商品房；現(xiàn)房指已經竣工、通過各類驗收、具備入住條件的商品房項目。
開發(fā)商對期房進行銷售，需要取得商品房預售許可證。北京市住建委規(guī)定，申請辦理預售許可證，必須具備土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
此外，2013年，北京市住建委還有針對性地出臺新規(guī)，要求7層以下（含）大戶型住宅、商業(yè)、辦公項目，必須具備主體結構封頂；8層以上（含）必須完成規(guī)劃層數(shù)二分之一且不低于7層，方可申請辦理預售許可證。
現(xiàn)房銷售時，商品房已經竣工并通過各類驗收，相關配套實施均已經完善，有物業(yè)公司服務，具備入住條件，開發(fā)商獲得項目整體的權利證書和商品房銷售許可證后即可對外進行銷售。
據(jù)北京某項目劉姓營銷負責人介紹，期房轉現(xiàn)房銷售在北京主要存在兩種情況：其一，期房銷售階段把一些位置、戶型較好的住宅留到現(xiàn)房階段賣，或者預期未來價格上漲，部分或全部以現(xiàn)房形式銷售，從而獲得更高溢價。
其二，一些項目因為手續(xù)、稅費問題沒有拿到預售證，或者由于定價太高住建委不批預售證，逐步過渡到現(xiàn)房階段，“成為現(xiàn)房后，開發(fā)商可以選擇銷售，也可以不賣，以后賣或者自持都可以。”
北京銷售期房申請獲得的是商品房預售許可證，即“京房售證字（2017）xx號”，預售證上只有發(fā)證日期，并沒有過期日期，一般情況下，項目具備現(xiàn)房條件后，預售證即作廢，項目需申請現(xiàn)房銷售，申請期間不可以銷售，現(xiàn)房申請的是商品房銷售許可證，即房屋產權證或不動產權證，獲得權證后可以進行現(xiàn)房銷售。
高端住宅最受傷
本次北京市的期改現(xiàn)限價政策主要針對結束預售進入現(xiàn)房階段的項目，即預售證作廢后，在申請現(xiàn)房銷售所需要的權證時，單價必須低于8萬元才能通過申請，并獲得相關權證后進行現(xiàn)房銷售。
上述劉姓營銷人士透露，本次期改現(xiàn)限價政策春節(jié)后正式實施，老項目老辦法，新項目新辦法，即政策實施前已經通過期改現(xiàn)的項目，仍舊按照原價格銷售，新的期改現(xiàn)項目銷售單價不得超過8萬元。
上述高端住宅營銷負責人表示，其公司在朝陽區(qū)有一個項目原計劃3月份新開盤一棟樓，“我們去年8月份就可以現(xiàn)房銷售了，但因為受到政府統(tǒng)一價格管控影響，現(xiàn)在還不能確定具體開盤時間。”該項目銷售單價已經超過10萬元。
早在2016年，北京對部分定價較高的住宅項目暫停發(fā)放預售許可證，這意味著這些項目未來將不得不以現(xiàn)房形式進行銷售，本次政策出臺后，這些項目處境較為尷尬，如果選擇銷售，價格太低容易引發(fā)老業(yè)主不滿；不入市則意味著大量資產沉淀。
在北京，這類項目并不在少數(shù)，經濟觀察報不完全統(tǒng)計，2016年以來，北京共新開盤27個銷售單價超過8萬元的高端住宅項目，若無法在期房階段完成銷售，這部分項目未來進入現(xiàn)房銷售將受到較大影響，此外還有大量待售項目，未來也均會受到不同程度影響。
上述高端住宅營銷人士表示，未來現(xiàn)房銷售，開發(fā)商面臨著兩種選擇，第一，自持，政策松動后再出售或做經營；第二，通過運作以二手房形式入市，但由于高端住宅價格較高，開發(fā)商不僅面臨著資金的風險，也面臨著一定政策風險。
來源：經濟觀察網(wǎng)
